Auch wenn die Bauzinsen zuletzt leicht gesunken sind: Mit einem durchschnittlichen Zinssatz zwischen 3 und 3,5 Prozent für Baukredite bleibt der Traum vom Eigenheim nach wie vor teuer. Trotzdem ist die Nachfrage nach Immobilien und Bauland ungebrochen hoch – und entsprechend auch die nach Baukrediten. Bevor Sie sich jedoch auf die Suche nach dem besten Angebot machen, verraten wir Ihnen, wie Sie Ihren Baukredit vorab (grob) berechnen – per Formel oder mithilfe eines Baukredit-Rechners.
Schritt 1: Einkommen und Ausgaben ermitteln
Die Basis für die Tilgung bildet das monatlich verfügbare Haushaltseinkommen, das sich aus den Einkünften abzüglich der monatlichen Ausgaben ergibt. Zu den Einkünften gehören:
- Nettoeinkommen
- Kapitalerträge (ohne Eigenkapital für den Bau)
- Sonstige Einnahmen (z. B. Kindergeld)
Zu den monatlichen Ausgaben gehören:
- Lebenshaltungskosten
- Unregelmäßige Ausgaben (z. B. Urlaub)
- Beiträge und Versicherungen
- Rücklagen für Anschaffungen
- Kfz-Aufwendungen (inklusive Rücklage für Neukauf)
- Laufende Kosten der Mietwohnung/-haus
Berechnen Sie die maximale Liquidität pro Monat, indem Sie die Summe der Einnahmen von der Summe der Ausgaben abziehen.
Wichtig: Weder Einkünfte noch Ausgaben sind im Laufe eines Lebens konstant. Durch einen Berufswechsel oder die Gründung einer Familie oder eine plötzliche Arbeitslosigkeit können sich die finanziellen Verhältnisse signifikant verändern. Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung sollten Sie daher auch private Pläne, die sich auf Ihre Einnahmen und Ausgaben auswirken könnten (z. B. Kinderwunsch, Pflegefälle, Arbeitsplatzwechsel, Teilzeit) berücksichtigen.
Schritt 2: Berücksichtigen der Eigentümerpflichten
Während Mieter Kalt- und Nebenkosten bezahlen, sind Sie als Eigentümerin oder Eigentümer für die Wartung und Instandhaltung vollumfänglich selbst verantwortlich und müssen eine Reihe von Kosten tragen.
Beachten Sie zusätzliche Ausgaben, die durch den Immobilienkauf entstehen (z. B. Hausgeld, Versicherungen, Steuern, Rücklagen für Reparaturen) und ziehen Sie die wegfallenden Ausgaben (z. B. die bisherige Kaltmiete) ab.
Schritt 3: Berechnen des künftigen Überschusses
Ziehen Sie Ihre tatsächlichen und zukünftigen Ausgaben von Ihren Gesamteinkünften ab, um ihr verfügbares Einkommen zu ermitteln.
Planen Sie eine Reserve von etwa zehn Prozent zwischen Überschuss und Kreditrate ein, um unvorhergesehene Ausgaben abzufedern.
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung und zeichnet sich durch eine gleichbleibende monatliche Rate über einen bestimmten Zeitraum aus. Die monatliche Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, da die Gebühren immer wieder neu auf Basis der Restschuld berechnet werden – der Tilgungsanteil steigt parallel dazu.
Die Höhe der monatlichen Rate ergibt sich aus dem Zinssatz, der Laufzeit und der Darlehenssumme. Je höher die Darlehenssumme und die Sollzinsen sind, desto höher fällt die monatliche Rate aus. Eine höhere Tilgung führt hingegen zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens und somit zu einer kürzeren Laufzeit.
- Darlehenssumme: Die Darlehenssumme ergibt sich aus Baukosten und Transaktionskosten abzüglich des eingebrachten Eigenkapitals. Eine Faustregel besagt, dass mindestens 20 Prozent der Baukosten durch Eigenkapital abgedeckt sein sollten und gerade bei den aktuell hohen Bauzinsen lohnt es sich, die Darlehenssumme möglichst klein zu halten. Allerdings gibt es auch Baukredite ohne Eigenkapital: Die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung erlaubt den Hauskauf (fast) ohne eigene Reserven, wird aber in der Regel nur an Personen mit einer ausgezeichneten Bonität vergeben und ist durch die hohen Zinsen und längere Laufzeit oftmals sehr teuer.
- Zinssatz: Der Zinssatz eines Kredits ergibt sich aus verschiedenen Faktoren. Die Grundlage für die Berechnung ist stets der aktuell geltende europäische Referenzzinssatz (EURIBOR). Auf dieser Grundlage berechnet die Bank anhand der finanziellen Situation und Vergangenheit des Kreditnehmers einen individuellen Risikoaufschlag. Zur Bewertung der finanziellen Situation müssen Sie beispielsweise Gehaltsnachweise erbringen, außerdem erfolgt vor Kreditzusage immer eine Schufa-Abfrage. Je besser Ihre finanzielle Situation bewertet wird, desto geringer wird auch das Ausfallrisiko eingeschätzt – entsprechend günstig(er) ist die Verzinsung. Ebenfalls Einfluss auf die Zinshöhe hat die Laufzeit des Kredits und die daraus resultierende Zinsbindung: Je länger diese ist, desto geringer die Zinsen. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Baukredit mit einer langen Zinsbindung automatisch am günstigsten ist, schließlich zahlen Sie den Baukredit dafür länger ab. Am Ende kommt es immer auf die Gesamtkosten der Zinsen beziehungsweise des Darlehens an.
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Banken vergeben Baukredite in den meisten Fällen als Annuitätendarlehen. Diese Formel ermöglicht es Ihnen, die Kreditrate für die Rückzahlung von Zinsen und Tilgung über die gesamte Kreditlaufzeit gleichbleibend zu gestalten. Die Annuität setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Formel für die Berechnung lautet:
Annuität = Kreditbetrag * Annuitätenfaktor
Für den Annuitätenfaktor gilt:
[(1 + Zinssatz)^Laufzeit × Zinssatz] ÷ [(1 + Zinssatz)^Laufzeit – 1)]
Die einzelnen Bestandteile der Formel sind wie folgt zu verstehen:
- Annuität: Die jährliche Rate, die Sie für den Baukredit zurückzahlen müssen. Diese beinhaltet sowohl die Zinsen als auch die Tilgung.
- Kreditbetrag: Die Gesamtsumme des Kredits, die Sie von der Bank erhalten haben.
- Zinssatz: Der vereinbarte Zinssatz für den Baukredit in dezimaler Schreibweise
- Laufzeit: Die Gesamtlaufzeit des Kredits in Monaten, also die Anzahl der Monate, über die Sie den Kredit zurückzahlen.
Um die Kosten einer Baufinanzierung zu berechnen und gleichzeitig einen günstigen Kredit zu finden, nutzen Sie am besten den Verivox Baukredit Rechner. Auf Grundlage der Darlehenssumme und der Laufzeit erhalten Sie hier sofort eine Übersicht über die aktuell verfügbaren Angebote verschiedener Banken aus ganz Deutschland.
Um die Annuität zu berechnen, setzen Sie die Werte für Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit in die Formel ein. Der resultierende Wert zeigt die Höhe der monatlichen Rate, die Sie für Ihren Baukredit zahlen müssen, um das Darlehen innerhalb der festgelegten Laufzeit zurückzuzahlen.
Angenommen, Sie möchten einen Baukredit in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen, um Ihre Traumimmobilie zu finanzieren. Die Bank bietet Ihnen einen festen Zinssatz von 3,5 % pro Jahr und eine Kreditlaufzeit von 20 Jahren (240 Monate) an.
Nun können Sie die monatliche Rate (Annuität) mit der oben entwickelten Formel für den Baukredit berechnen:
Annuität = 200.000 Euro × (1,03520 × 0,035) / (1,03520 – 1)
= 200.000 × (1.98978886347 × 0,035) / (1.98978886347 – 1)
= 200.000 × 0,07036
= 14072,21 Euro
Nach Berechnung ergibt sich eine Annuität von circa 14.072 Euro und einer monatlichen Rate von rund 1.172,68 Euro.
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung, die Sie neben den regulären Ratenzahlungen leisten können, um den Kredit schneller zurückzuzahlen oder die Gesamtkosten zu reduzieren. Planen Sie regelmäßige jährliche Sondertilgungen mit ein, um die Laufzeit des Kredits zu verkürzen. Eine jährliche Sondertilgung von maximal 5 Prozent der Nettodarlehenssumme ist bei fast allen Baufinanzierungen möglich. Ferner regeln Banken die Konditionen für eine Sondertilgung unterschiedlich, sodass möglicherweise Gebühren anfallen.
Die Baufinanzierung ist mit hohen Kosten verbunden, sodass Sie immer einen umfassenden Vergleich verschiedener Angebote von mehreren Banken durchführen sollten, bevor Sie sich für einen Finanzierungspartner entscheiden.
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Fragen & Antworten zum Thema “Baukredit berechnen”
Wie viel zahlt man für 300.000 Euro Kredit?
Die Gesamtkosten für einen Kredit über 300.000 Euro hängen von der Höhe der Zinsen und der Laufzeit ab. Für ein entsprechendes Darlehen mit 3,5 Prozent Zinsen und 20 Jahren Laufzeit würden Sie rund 415.000 Euro bezahlen, was einer monatlichen Rate von rund 1.730 Euro entspricht. Allerdings sind dabei individuelle Faktoren und Sondertilgungen nicht berücksichtigt.
Wie viel vom Gehalt erhält man für einen Baukredit?
Als Faustregel gilt, dass man nicht mehr als 35 bis 40 Prozent seines Gehalts für einen Kredit aufbringen sollte. Allerdings ist es gerade bei lang laufenden Krediten sinnvoll, eine detaillierte Aufstellung über Haushaltseinkommen und -ausgaben zu machen und mit dem daraus resultierenden Plus weiterzurechnen.
Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?
Die maximale Kreditsumme für den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital entspricht dem Beleihungswert des Hauses. Das ist der Betrag den Banken beim Verkauf eines Hauses erhalten würden, sollte der Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Bei der Einschätzung spielen beispielsweise die Bausubstanz, Ausstattung und Lage der Immobilie eine Rolle.
Mit Ablauf der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld bestehen, die Sie entweder durch Eigenkapital auf einen Schlag oder einen neuen Baukredit in Form einer Anschlussfinanzierung tilgen können. Für die Anschlussfinanzierung schickt Ihnen Ihre bisherige Bank spätestens drei Monate vor Ablauf unaufgefordert ein Angebot für die sogenannte Prolongation. Allerdings ist es deutlich sinnvoller sich vorab auch über Alternativen zu informieren und einen erneuten Kreditvergleich anzustellen. Beginnen Sie mit der Suche mindestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung, um ausreichend Zeit zu haben. Auch hier bietet Verivox unkomplizierte Unterstützung mit einem Rechner für die Anschlussfinanzierung.